Door het kopen van een appartement of een bedrijfsruimte in een gedeeld gebouw bent u mede-eigenaar van het hele gebouw en heeft exclusief gebruiksrecht (het zgn. ‘appartementsrecht’) voor dat deel van het gebouw dat u heeft gekocht. De grond en het gebouw hebben dus meerdere eigenaren. Alle eigenaren zijn automatisch lid van de vereniging van eigenaren (VvE) van het gebouw. Dit lidmaatschap is wettelijk gevolg van de koop van het appartementsrecht en men kan dus niet het lidmaatschap weigeren of opzeggen.
De VvE is er voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, zoals het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten, het afsluiten van contracten met leveranciers en het regelen van de betalingen. De eigenaren beslissen gezamenlijk over de dingen die er gedaan moeten worden. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. Daarin is ook bepaald hoeveel stemmen elke eigenaar mag uitbrengen in de ledenvergadering van de VvE (zie ook de pagina Bestuur en beheerder), en welk aandeel elke eigenaar moet betalen in de uitgaven waartoe de VvE besluit of verplicht is. en betalen verplicht hun aandeel in de gezamenlijke kosten (zie ook de pagina Maandbijdragen en stookkosten).
Dat betekent dat de VvE slechts voor een beperkt aantal zaken verantwoordelijk is. De VvE is niet de baas van het gebouw, dat zijn de eigenaren gezamenlijk. Ook valt niet al het onderhoud onder de VvE, dat hangt immers af van de splitsingsakte. Wel hebben de VvE-leden een aantal regels afgesproken waaraan zij zich moeten houden. Zie hierover de pagina Reglementen.
Bestuur en Beheerder
Als koper van een appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met drie organen: de algemene ledenvergadering, het bestuur, en de beheerder.
Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaren. Uit de leden wordt een voorzitter gekozen (momenteel Hans Bakker). De ledenvergadering neemt beslissingen ofwel unaniem, ofwel door te stemmen. Als er gestemd moet worden dan brengt elke eigenaar het aantal stemmen uit dat volgens de splitsingsakte bij het appartementsrecht hoort dat hij/zij bezit. Voor sommige onderwerpen moet meer dan de helft van de stemmen worden behaald, bijvoorbeeld tweederde.
De ledenvergadering kiest een bestuur. In ons geval bestaat het bestuur uit een administrateur en een plaatsvervangend administrateur (momenteel Hans Bakker en Moritz van Beers). Ook kunnen er andere eigenaren aan de bestuurstaken deelnemen. De administrateur adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen, behalve in spoedgevallen of als de administrateur mandaat krijgt om iets zelf af te handelen.
Daarnaast heeft de VvE een contract met een bureau dat de financiële administratie verzorgt, de ledenadministratie bijhoudt en reparatieverzoeken behandelt. Dit is momenteel Twinss VvE Beheer uit Berkel en Rodenrijs, de naam van de beheerder is Romano Burggraaf.
We’ve worked with some of the best companies.
Maandbijdragen en Stookkosten
De eigenaar van een appartementsrecht betaalt per maand aan de vereniging van eigenaren een maandbijdrage. De splitsingsakte bepaalt de zgn. breukdelen, d.w.z. welk deel van de totale kosten elke eigenaar moet bijdragen (meestal afhankelijk van de grootte van z’n appartement). Hoe groter het appartement, hoe groter het breukdeel en ook meestal hoe meer stemmen een eigenaar heeft in de vergadering (zie ook de Splitsingsakte onder Reglementen).
Uit de maandbijdragen kunnen zaken betaald worden als: kleine reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud lift, verlichting gemeenschappelijke ruimten, verzekeringen en de kosten van de professionele beheerder. Daarnaast dient de VvE te sparen voor toekomstig (groot)onderhoud en onvoorziene uitgaven. Om te weten wanneer welk onderhoud uitgevoerd moet worden is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten. Daaruit volgt dan, hoeveel de VvE jaarlijks moet sparen. De begroting met verwachte uitgaven moet worden goedgekeurd door de ledenvergadering. Daaruit vloeit dan ook meteen voort, hoeveel elke eigenaar volgens zijn breukdeel moet bijdragen.
Iets totaal anders zijn de stookkosten. Ons gebouw heeft een centrale verwarmings- en warmwaterinstallatie. Elke eigenaar betaalt een maandelijks voorschot voor de kosten van het instandhouden en het stoken van de installatie. Het gebruik wordt gemeten en eens per jaar ontvangt elke eigenaar een afrekening. Het voorschot wordt door de beheerder bepaald op grond van het gemiddelde verbruik dat de afgelopen drie jaar bij een eigenaar is gemeten. Daarnaast wordt een deel van de kosten verdeeld op basis van vloeroppervlak van een appartementsrecht. Betaling van de voorschotten voor de stookkosten komt bovenop de VvE-maandbijdragen en is ook verplicht.
Als een eigenaar zich niet aan zijn betalingsverplichtingen houdt, dan stuurt de beheerder hem een aanmaning en zonodig wordt een incassobureau of deurwaarder ingeschakeld. Immers, anders draaien de andere leden op voor de achterstand.
Reglementen
In de Splitsingsakte staat omschreven hoe het gebouw is opgedeeld in appartementsrechten en gemeenschappelijke ruimten, inclusief een splitsingstekening. Op deze tekening staan de grenzen aangegeven tussen de privégedeeltes (appartementen) onderling en met de gemeenschappelijke ruimten, en ook welke bestemming een appartmentsrecht heeft (bijvoorbeeld Wonen, of Kantoor). In de Splitsingsakte wordt ook vermeld voor welk breukdeel de eigenaar van elk appartementsrecht moet bijdragen aan de gezamenlijke kosten, en hoeveel stemmen hij heeft in de ledenvergadering. De Splitsingsakte kan alleen met unanimiteit van stemmen en met instemming van alle hypotheekverstrekkers worden gewijzigd, een kostbaar en langdurig proces dat zelden wordt toegepast.
Daarnaast heeft elke VvE een Splitsingsreglement. Meestal is dit een modelreglement. De Splitsingsakte geeft aan welk modelreglement voor deze VvE van toepassing is. In ons geval is dat het Splitsingsreglement uit 1973. In het splitsingsreglement staat beschreven hoe de VvE wordt bestuurd, welke zaken gemeenschappelijk zijn, welke verplichtingen er zijn, hoe besluiten worden genomen en dergelijke. Het Splitsingsreglement kan niet worden gewijzigd, alleen in de Splitsingsakte kunnen afspraken worden gemaakt die afwijken van het modelreglement en die dan voorrang hebben.
Tenslotte heeft de VvE ook nog een Huishoudelijk Reglement met meer gedetailleerde regels, meestal gaat het hier om gedragsregels die eigenaars in acht moeten nemen. Het huishoudelijk reglement wordt door de VvE ledenvergadering vastgesteld.